Sivilombudet tviler på grunnlaget for vilkår om å la tomten være udelt

Saken handler om to tillatelser som etter Statsforvalterens vurdering ikke kunne gjennomføres sammen: én til å dele fra en boligtomt og én til å oppføre en ny enebolig. Ombudet har ikke konkludert med at boligeieren kan gjennomføre begge. Spørsmålet ombudet har undersøkt, er om Statsforvalteren hadde rettslig grunnlag for å knytte et forbud mot tomtedeling til byggetillatelsen.

Trondheim kommune innvilget søknaden om rammetillatelse til eneboligen. Etter klager fra tre naboer fattet Statsforvalteren et nytt vedtak 21. oktober 2025 og satte vilkår om at tomten ikke skulle deles. Bakgrunnen var at fradelingen, dersom den ble gjennomført sammen med boligbyggingen, ville gjøre den gjenværende eiendommen i strid med reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad.

Statsforvalteren forklarte at boligeieren måtte velge mellom å oppføre boligen og å gjennomføre den tidligere tillatte fradelingen. Begge tillatelsene bygget på at det ikke var nødvendig med dispensasjon fra planen. Statsforvalteren utelukket likevel ikke at endringer i reguleringen eller byggeprosjektet kunne gi grunnlag for en annen vurdering av fradelingen.

Boligeieren klaget til Sivilombudet 4. februar 2026 og bestred blant annet adgangen til å sette vilkåret. Han fremholdt at de opprinnelige vedtakene var gyldige, og at vurderingen ikke kunne bygge på antakelser om en usikker fremtidig situasjon.

Det sentrale rettslige skillet går ifølge ombudet mellom tillatelser søkeren har krav på, og avgjørelser der forvaltningen kan utøve skjønn. Etter plan- og bygningsloven skal kommunen gi tillatelse til tiltak som ikke strider mot loven eller bestemmelser gitt med hjemmel i den. Når søkeren har krav på tillatelsen, kan myndighetene som utgangspunkt ikke legge til vilkår uten et særskilt rettslig grunnlag.

Statsforvalteren viste til den alminnelige forvaltningsrettslige vilkårslæren. Det er ulovfestede regler som kan gi adgang til å knytte belastende vilkår til en tillatelse når avgjørelsen beror på forvaltningens skjønn. Ombudet påpeker imidlertid at Statsforvalteren ikke tydelig viste hvilken skjønnsbestemmelse vilkåret bygget på.

En mulig forankring var lovens bestemmelse om byggverkets plassering. Men dersom denne skulle gi grunnlag for vilkåret, måtte Statsforvalteren vurdere om vilkåret lå innenfor myndigheten bestemmelsen gir. Det måtte også vurderes om vilkåret hadde saklig sammenheng med avgjørelsen og ikke var uforholdsmessig tyngende. Ifølge ombudet fremgår det ikke av begrunnelsen eller svaret på undersøkelsen om slike vurderinger var gjort.

Statsforvalteren viste også til at begrensningen allerede fulgte av lovens regler om fradeling. Ombudet mener begrunnelsen heller ikke klargjør dette. Boligeieren hadde allerede fått delingstillatelse, og vilkåret kunne fremstå som om denne tillatelsen helt eller delvis ble omgjort eller satt ut av kraft. Dersom vilkåret bare skulle presisere eksisterende regler, måtte Statsforvalteren forklare nærmere hvordan.

Ombudet understreker dessuten forskjellen mellom veiledning og et rettslig bindende vilkår. Forvaltningen kan forklare at endrede forhold kan få konsekvenser for en tillatelse. Det er noe annet enn å fastsette en bindende begrensning, og det må fremgå klart hva myndigheten har ment.

Konklusjonen er dermed knyttet til den begrunnelsen Statsforvalteren har gitt: Ombudet mener det er begrunnet tvil om vilkåret har tilstrekkelig rettslig grunnlag. Statsforvalteren er bedt om å behandle saken på nytt i tråd med uttalelsen og orientere ombudet om utfallet.